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‘주택임대소득’ 월세 합계액이 2천만원 이하라면
주택수 따라 세금부과 방식 달라…전월세 신고와 주택임대소득 과세
- 기사입력2024-08-09 15:00
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기
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‘임대차 3법’ 중 하나인 전월세 신고제도의 계도기간이 지난 5월 말일로 만료됨에 따라 무신고, 허위신고자에 대해 과태료를 부과하게 된다. 하지만 3년간의 계도기간이 무색하게도 전월세신고 제도에 대한 이해도가 미비한 것이 사실이다. 전월세 신고제도 내용과 전월세 임대인에 대한 세금 신고절차를 살펴본다.
세무법인 신원 채수왕 세무사전월세 신고제는 임대료 상승폭을 제재하기 위해 임대료를 직전 계약의 5% 이내로 제한해 주택임대차 시장의 가격조정을 목표로 하고 있다. 임대차 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우, 계약일로부터 30일 이내 계약내용에 대해 신고해야 한다. 그동안 별도로 진행해왔던 확정일자 부여 절차 또한 자동으로 진행된다.
3년간의 계도기간 동안 정부에서는 신고제도의 정착을 위해 임대인에 대한 종합소득세 과세자료로 활용하지 않겠다고 알린 바 있다. 하지만 종합소득세는 자진 신고하게 돼 있고 무신고시 20%의 가산세가 부과되므로 대부분의 임대인은 주택임대소득신고에 대해 고민해봐야 할 것이다.
주택임대소득이 발생하는 경우, 보유주택 수에 따라 세금부과 방식이 달라지므로 주택 수를 정확히 산정해야 한다. 여기서 주택 수는 계산시 주택 수 판단내용과 동일하므로 1세대를 기준으로 주택 수를 판단하며, 소형주택도 주택 수에는 포함해 판단한다.
©중기이코노미위 내용중 유의해야 할 점은 소형주택에 대한 월세는 과세가 된다는 것이다.
올해 초 정부의 소형주택에 대한 주택 수 제외 발표가 있었는데, 정부가 발표한 소형주택 주택 수 규정은 신규로 준공되는 소형주택이거나 기존 준공분에 대해서는 임대사업자등록을 하는 경우 주택 수 제외를 한다는 의미다.
더구나 아파트는 소형면적이라고 하더라도 제외대상이 아니다. 취득세, 양도세, 종부세를 계산하는 경우에만 주택 수에서 제외되는 것이므로 월세 소득에 대한 종합소득세 과세 여부를 판단하는 경우에는 소형주택이 반드시 포함된다는 점에 유의해야한다.
과세대상인 경우 주택임대소득은 분리과세방식과 종합과세방식이 있다.
위 표에서 열거한 소득이 연간 2000만원 이하인 경우에는 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하는 경우에 종합소득세는 연간 총 월세 합계액의 50%(등록임대주택인 경우 40%)에 15.4%를 곱해 계산한다.
주택임대소득 종합과세의 경우 연간 총 월세 합계액에서 실제 지출된 비용을 차감해 타 소득과 합산 후 종합소득세율을 적용한다.
월세 합계금액이 2000만원 이하인 경우 대부분 분리과세가 유리하나, 당해 지출한 공사비가 크거나 납부한 재산세가 많은 경우에는 실제 비용을 차감해 종합과세방식으로 세금을 납부하는 것이 유리할 수 있다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)
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